06年北京住宅供应量减少 售价上涨
2006年，北京住宅市场经历了新一轮以稳定住房价格、调整供应结构，打击投机炒房、规范交易秩序为目的的宏观调控。作为2005年宏观调控的延续，其涉及范围更广，调控力度更大，对住宅市场未来发展产生深远影响。
供应量减少，销售价格继续上涨
受土地紧缩、规划调整等因素影响，2006年住宅市场并没有迎来期望中供应的放量。北京市房地产信息网的数据显示，2006年1至11月份北京取得预售许可证的普通住宅及公寓共10.9万余套，面积为1334.9万平方米，相比上年同期分别减少了20.5%和24.3%。同时由于市区内可供住宅建设用地的日益减少，开发热点逐渐向五环以外区域转移，住宅郊区化成为未来发展方向。“国六条”出台以后，市场经历了一段时期的观望，成交量直至9月份才止跌回升。
2006年1至11月份，北京住宅期房预售成交套数为12.7万余套，成交面积为1521.6平方米，分别同比下降了8.0%和6.1%。
尽管住宅期房成交量出现下滑，但批准预售套数与预售成交套数之间仍存在约1.8万套的缺口，住宅市场空置面积不断被吸纳，需求水平居高不下。供不应求的局面导致住宅成交价格持续上涨。据官方统计数字显示，2006年10月份，北京新建商品住房销售价格同比上涨10.7%，涨幅全国居首。
高档公寓售价飙升 升值潜力预期良好
北京的高档公寓主要分布在朝阳、西城和海淀。由于城市中心区土地的稀缺特征日益明显，位于城市中心区的高档公寓不断涌现。2006年以来，Naga上院、昆仑公寓、柏悦居、柏悦府等均价超过30000元/平方米的高档公寓项目相继进入市场，迅速拉高了高档公寓平均销售价格。2006年四季度，北京售价 16000元/平方米以上的高档公寓平均报价较上季上涨了5.4%，达到22160元/平方米。
尽管面临宏观调控的压力，但受市区土地稀缺、市政基础设施建设和奥运经济等因素影响，市场上仍对高档公寓的升值潜力有着良好的预期，自住和投资需求旺盛，销售价格及成交量增长迅速。根据CBRE 对北京市建委发布的商品住宅预售成交系统的监测，2006年1至11月份，售价16000元/平方米以上的高档公寓累积成交3300余套，同比增加了将近一倍，成交均价为20675元/平方米，同比上涨10.4%。
高档住宅租赁市场
目前北京高档住宅租赁市场客户仍以北京工作的跨国公司的高级管理人员、驻华使馆中的工作人员以及外地驻京公司与机构的高层管理人员为主，因此高档住宅租赁项目集中分布在朝阳、东城和顺义等东部地区。据CBRE统计，2006年末，北京高档住宅租赁市场存量达到2.3万套，包括了服务式公寓、高档公寓和高档别墅三种物业类型。
服务式公寓
服务式公寓既有传统公寓的硬件配置，又有相当水准的专业服务，同时租期相对灵活，是跨国公司的高层管理人员及短期商务人士的首选。由于服务式公寓对发展商及管理公司要求严格，因此市场供应有限，走势平稳。 2006年，北京服务式公寓市场并无新增供应入市。在供应有限而需求相对旺盛的情况下，租金平稳上升，空置率则保持在20%以下。2006年四季度，服务式公寓租金为每月每平方米26.83美金，较上年同期上涨了2.1%。
高档公寓
2006 年，高档公寓租赁市场存量居高不下，并陆续有新竣工的高档公寓项目进入租赁市场，市场竞争激烈。另一方面，限制外资购房、提高住房转让环节税费等政策增大了高档住宅销售市场的压力。受此影响，北京花园、皇石国际公寓等已竣工项目的发展商改变经营策略，将未售出的部分统一出租，进一步加大了高档公寓租赁市场的供应量。
2006年高档公寓租赁市场共新增供应2000余套。大批高品质的高档公寓项目进入市场，为客户提供了更多的选择空间，加剧了市场竞争。由于新增项目周边环境优越，品质较高，因此租金报价高于市场平均水平。同时，一些老项目迫于市场压力下调租金，带动整体市场租金稳步下降。 2006年四季度，高档公寓租赁价格为每月每平方米13.25美金，较上年同期下降了1.7%。
来源:北京楼市周刊
